Anda baru saja plan nak beli rumah landed. Duit dah ada. Tapi masa nak beli itulah wabak COVID-19 melanda. Persoalannya – adakah anda patut beli rumah ketika ekonomi tengah meleset?
Pakar ekonomi menjangkakan wabak COVID-19 bakal membuatkan ekonomi dunia meleset sekurang-kurangnya 2% sehingga hujung suku kedua 2020.
Sekarang anda mula tertanya-tanya: bijakkah kalau anda beli rumah sekarang? Bukankah masa ekonomi tengah melesetlah kita tak boleh melabur dalam hartanah? Perlukah anda tunggu sampai ekonomi pulih sikit sebelum mula beli rumah baru?
Anda mungkin tak sedar. Tapi masa ekonomi tengah meleset inilah banyak peluang-peluang terbaik akan muncul untuk anda. Kenapa? Teruskan membaca.
Apa itu kemelesetan ekonomi?
Kemelesetan ekonomi ini biasanya ditafsirkan sebagai pertumbuhan ekonomi yang negatif untuk dua suku tahun berturut-turut. Satu tahun ada empat suku:
- Q1 (Januari hingga Mac)
- Q2 (April hingga Jun)
- Q3 (Julai hingga September)
- Q4 (Oktober hingga Disember)
Pertumbuhan ekonomi pula diukur daripada beberapa parameter seperti Keluaran Dalam Kasar Negara (KDNK), kadar pengangguran dan kadar produktiviti.
Jadi kalau KDNK dan kadar produktiviti turun tapi kadar pengangguran naik untuk dua suku tahun berturut-turut, ia bermakna ekonomi sedang meleset.
Kalau kita tengok sekarang, inilah situasi yang kita hadapi. Wabak COVID-19 memaksa kerajaan kita ada melaksanakan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP).
Bila PKP dikuatkuasa, ia membuatkan KDNK dan kadar produktiviti kita turun sebab semua orang kena banyak duduk dalam rumah. Lepas itu, kadar pengangguran pula naik sebab banyak industri kecil dan sederhana (IKS) kena bungkus lepas sebulan tak dapat berniaga.
Tapi satu benda yang bagus bila ekonomi meleset ini adalah, ia biasanya akan diikuti oleh fasa pertumbuhan. Macam hidup, ekonomi pun ada naik turun dia juga.
Apa jadi pada harga rumah bila ekonomi meleset?
Fenomena pertama yang kita kena tengok untuk jawab soalan di atas adalah harga tanah masa ekonomi tengah meleset. Harga tanah merangkumi kos paling besar dalam harga rumah. Bila harga tanah turun, harga rumah juga akan turun.
Jadi adakah harga tanah akan turun masa ekonomi tengah meleset?
Jawapannya ya. Masa ekonomi tengah meleset, orang akan kurang beli hartanah. Jadi permintaan kurang. Bila permintaan kurang, harga pun akan turun.
Kalau kita tengok pasaran hartanah di Malaysia, dah lama sebenarnya harga hartanah tak turun. Kali terakhir harga hartanah turun adalah semasa krisis kewangan 1997.
Selepas fasa kemelesetan ekonomi 1997 berlalu, ekonomi negara melalui fasa pemulihan. Masa inilah harga hartanah naik, tetapi kenaikannya agak mendatar dan tidak terlalu tinggi.
Apabila kemelesetan ekonomi dunia 2008 berlaku, harga hartanah tidak dan tidak juga turun. Hanya selepas 2008, barulah pasaran hartanah negara menyaksikan kenaikan yang tertinggi sekitar tahun 2019.
Perlukah anda beli sekarang atau tunggu dulu?
Harga rumah sememangnya semakin meningkat naik setiap tahun. Tetapi berdasarkan laporan Malaysian Home Index Price (MHPI) suku ketiga 2019, kadar peningkatan harganya sudah semakin berkurangan.
Dalam erti kata lain, harga rumah dah makin stabil. Pada tahun 2020, harga rumah dijangka akan kekal sama. Prospek penurunan harga rumah selepas wabak COVID-19 berakhir tidak nampak akan berlaku.
Rumah yang berada di lokasi yang bagus, yang dekat dengan bandar dan berharga mampu milik tidak akan turun harganya selepas wabak COVID-19 berakhir. Ini kerana rumah sebegini sentiasa mempunyai permintaan. Kadar faedah rendah yang ditawarkan oleh bank juga akan merangsang permintaan.
Sekarang mari kita imbas semula apa yang kita dah tahu.
Pertama, kita tahu lepas fasa kemelesetan ekonomi, akan ada fasa pemulihan dan pertumbuhan ekonomi.
Kedua, selepas kemelesetan ekonomi 1997, pasaran hartanah negara menikmati pertumbuhan – walaupun ia tidak tinggi.
Ketiga, hanya selepas kemelesetan ekonomi 2008, barulah pasaran hartanah negara menikmati pertumbuhan tinggi.
Keempat, kita tahu harga rumah sudah stabil bermula 2018.
Dan kelima, kita tahu rumah yang berada di lokasi strategik dan dijual pada harga kompetitif, harganya tidak akan turun kerana permintaan selalu ada.
Daripada lima poin ini, anda dapat membuat rumusan bahawa sekarang adalah masa terbaik untuk membeli rumah. Ini kerana:
- Bila ekonomi meleset, persaingan untuk membeli rumah yang berada di lokasi strategik dan harga kompetitif semakin berkurangan.
- Harga rumah sedang stabil sekarang.
- Nilai rumah dijangka akan naik selepas tempoh kemelesetan ekonomi 2020 berakhir.
Kelebihan beli rumah ketika ekonomi meleset
Ada beberapa kelebihan yang akan anda dapat bila membeli rumah ketika ekonomi meleset:
1. Kadar faedah rendah
Bank Negara Malaysia (BNM) biasanya akan mengurangkan kadar faedah semasa kemelesetan ekonomi untuk menggalakkan orang meminjam, berbelanja dan seterusnya merancakkan kegiatan ekonomi negara.
Baru-baru ini BNM mengumumkan pengurangan Overnight Policy Rate (OPR) buat kali kedua pada tahun 2020 kepada 2.0% susulan penularan wabak COVID-19.
Kadar faedah rendah adalah bagus untuk pembeli rumah kerana ia bermakna ansuran pinjaman perumahan anda akan berkurang juga. Dalam jangka masa panjang, pengurangan ini boleh memberi manfaat besar kepada poket anda.
2. Kurang persaingan
Ketika ekonomi meleset, persaingan untuk beli rumah idaman anda akan turut berkurangan.
Ini bermakna lebih mudah bagi anda untuk berunding bagi mendapatkan terma yang betul-betul memuaskan hati.
3. Pulangan tinggi akan menanti
Jika anda membeli rumah sebagai pelaburan, anda mungkin akan mendengar cakap Warren Buffet: “Be fearful when others are greedy and be greedy when others are fearful”.
Dalam erti kata lain, jual masa orang sedang sibuk membeli. Beli masa orang sedang sibuk menjual.
Ketika masa sukar ini, ramai orang dijangka terpaksa menjual hartanah mereka. Kemelesetan ekonomi pula dijangka akan tamat.
Jika anda membeli sekarang, anda mempunyai peluang tinggi untuk mendapat pulangan pelaburan yang tinggi bila fasa pemulihan dan pertumbuhan ekonomi tiba satu hari nanti.
